[독서] 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라

 

< 미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라 (feat. 코로나 사회적 거리두기 집콕..) >

미국 주식시장에는 11개의 산업섹터가 있는데, 그 중 리츠(REITs)라는게 있다.

리츠는 부동산 자산에 투자하여 수익을 내는 기업들을 말한다.

 

필자는 이 책을 읽기 전 리얼티인컴(티커: O)과 리츠들을 모아놓은 ETF인 VNQ에 투자하고 있었다.

코로나 여파로 컨텍트 시장의 부진으로 부동산 실물자산을 추종하는 리츠 또한 부진한 실적을 내고있다.

 

하지만 이 책에서 말하는 4차산업 리츠들은 얘기가 다르다!

코로나로 폭락한 주가를 이미 다 회복하고 연초대비 수익률(YTD) 상승구간에 있다.

기존의 전통 부동산(리테일, 오피스, 주거 등)가 아닌 4차산업 부동산(데이터 센터, 5G 통신인프라, 물류센터 등)은

컨텍트 자산이지만 언텍트 수요(4차 산업)의 급증으로 큰 실적을 거두고 있다.

 

책에는, 리츠란 무엇인지에 대한 설명부터 리츠 투자시 장단점 및 4차산업 리츠 BEST10 등 

리츠를 처음 접하는 사람들이 읽어도 이해하기 쉽고 자세하게 쓰여있고 4차산업 리츠 종목분석도 해주고 있다.

 

우리나라 사람들이 부동산 투자에 열광하는건 다 아는 사실이고

현 정부의 지속적인 부동산 억제정책으로 실물 부동산 투자도 쉽지 않은 상황속에서

한국이 아닌 미국, 일반 부동산이 아닌 4차산업 부동산에 리츠를 통해 한번 투자해 보는건 어떨까??!!

 

 

** 기억에 남는 문구

- 글로벌 500개 리츠 12년 기간 백테스팅 결과, 투자 성과가 가장 높은 리츠는 바로 '성장형 리츠'였다(머릿말)

  이런 리츠들은 다른 일반 리츠들 대비 초과 상승하고, 자연스럽게 배당수익률은 낮게 나오고

  반대로 배당의 성장률은 가장 높게 나오는 점들을 발견했다.

  따라서, 형태가 어떻든 '성장하는 산업'의 인프라 역할을 하는 부동산들의 가치는 장기적으로 꾸준히 상승하는 모습을 

  보이며 현재는 '4차 산업'의 인프라 역할을 하는 부동산들의 집합 혹은 리츠들이 매년 꾸준히 상승하고 있다.

 

- 중위험/중수익 배당형 부동산 재간접 펀드 부동산 리츠의 시대가 온다(p.60)

  매년 시가배당수익률이 3.5%를 넘게 배당을 해주고, 연간 10% 전후의 안정적인 성장을 하는 5G 인프라 통신타워와 

  통신장비용 스몰셀을 임대해주는 리츠 회사인 크라운캐슬인터내셔널은 미국 최고의 5G 통신인프라를 임대해주는,

  안정적이면서도 고성장을 하는 리츠회사이다.

  5G 도입으로 미국 내 스몰셀 설치 개수는 2026년까지 무려 6년간 매년 20%가 넘는 고성장이 기대된다.

  제로금리 시대에, 언택트 시대에, 5G 시대에 이만한 투자처가 있을까??

  연간 3.5%의 배당을 주는 실물 부동산을 기초 자산으로 한 중위험 리츠 투자회사이다.

 

- 4차 산업 시대 반드시 필요한 부동산으로 구성(p.61)

  4차 산업 부동산은 5G 통신, 클라우드, 사물인터넷과 연결된 통신 인프라와 데이터 센터가 있으며

  디지털 콘택트 소비의 중심인 물류 인프라가 포함된다.

  o 5G 통신 인프라 리츠 :  초저지연의 시대로

    장기적으로 5G 인프라의 증가와 함께 5G망 채택률은 매우 가파른 상승세를 보일 전망

    2025년 기준 미국 5G 채택률은 50%에 육박할 것으로 추정

  o 데이터센터 리츠 : 데이터 인프라의 플랫폼화

    글로벌 디바이스 간 연결은 2023년까지 연평균 30% 이상 증가할 것으로 추정되는데, 

    이는 곧 디바이스 연결에 필요한 데이터의 총량이 증가할 것임을 의미하고 있다.

    증가하는 데이터 트래픽을 원활하게 처리하기 위해서는 데이터센터와 같은 '데이터 인프라'가 크게 증가할 수 밖에

    없는데, 사물인터넷이나 자율주행 기술에 필요한 데이터는 지금보다 크고 빠르게 처리되어야 하기 때문이다

  o 이커머스 물류 리츠 :  디지털 콘택트 시대 소비 트렌드를 이끌어갈 인프라

    주요 도시 내 빠른 배송을 위해서는 최종 유통망의 역할을 하는 중소형 물류 인프라가 크게 증가해야 하는데,

    이들은 보통 도시까지 한시간 내 배송이 가능한 거리에 위치한다. 이러한 물류시설을 라스트 마일(Last Mile)이라

    부르는데 최근 코로나 19 확산과 함께 그 수요가 크게 증가하고 있다.

 

- 4차 산업 리츠 투자 전략과 실행방법(p.71)

  o 투자목적 : 장기적인 기업가치의 상승에 초첨

     4차 산업 인프라에 대한 수요가 증가하면 관련 부동산 리츠는 새로운 자산을 인수하거나 개발하며 지속 성장
  o 투자기간 : 4차 산업 시대와 함게하는 투자 기간

     향후 10년간의 4차 산업 시대와 동행할 각오로 임하며 투자기간이 짧아지면 단기적으로 높은 밸류에이션이나 

     시장 충격과 같은 상황에 노출될 수 있다.

  o 종목선정 : 산업 레벨에서 선정 후 개별 리츠로 확인

     산업의 경우 앞서 설명한 통신 인프라, 데이터 센터, 물류 유통 인프라, 클러스터 오피스와 관련된 리츠가 해당

     산업을 정했다면 개별 리츠 관점에서는 우선 리츠의 임차인이 누구인지 확인하는 것이 중요하다.

     또 장기적으로 좋은 성과를 낼 수 있는 4차 산업 리츠 혹은 성장형 리츠는 연간 매출 성장률이 5% 이상인 경우.

     재무적으로도 안정적이어야 한다.

     부채과 과도할 경우 연갈 벌어들이는 EBITDA(이자, 세금 미지급 및 감가상각 전 영업이익) 대비 너무 많은 비용을

     이자로 지출하고 있을 수 있다. 이 경우 배당 재원이 빠르게 성장하기 어려울 수도 있다.

  o 종목선정 : 산업 레벨에서 선정 후 개별 리츠로 확인

     산업의 경우 앞서 설명한 통신 인프라, 데이터 센터, 물류 유통 인프라, 클러스터 오피스와 관련된 리츠가 해당

     산업을 정했다면 개별 리츠 관점에서는 우선 리츠의 임차인이 누구인지 확인하는 것이 중요하다.

     또 장기적으로 좋은 성과를 낼 수 있는 4차 산업 리츠 혹은 성장형 리츠는 연간 매출 성장률이 5% 이상인 경우.

     재무적으로도 안정적이어야 한다.

     부채과 과도할 경우 연갈 벌어들이는 EBITDA(이자, 세금 미지급 및 감가상각 전 영업이익) 대비 너무 많은 비용을

     이자로 지출하고 있을 수 있다. 이 경우 배당 재원이 빠르게 성장하기 어려울 수도 있다.

 

- 성장하는 부동산에 투자해야 하는 이유(p.93)

  o 성장형 리츠란 무엇인가?

    성장형 리츠란 현재 수요가 크게 증가하고 있거나 앞으로 크게 증가할 것이 예상되는 부동산에 중점적으로 투자한다.

    보통 4차 산업과도 관련도가 높기 때문에 4차 산업 리츠라고도 부를 수 있다.

    리츠의 기업가치 상승은 리츠가 보유한 부동산 포트폴리오 가치의 상승을 의미한다.

    부동산 포트폴리오의 가치가 상승한다는 것은 부동산이 벌어들이는 임대수입이 앞으로 상승하는 것을 의미하는데,

    부동산에 대한 수요가 높을수록 벌어들이는 임대수입 또한 더욱 가파르게 상승할 것이다.

    부동산의 임대수입 성장이 부동산 가치 상승에 중요하게 작용한다는 점만 기억하면 된다

  o 성장형 리츠 : 총수익률 관점에서 접근하라 

    성장형 리츠들은 2~3%의 낮은 연간 배당수익률을 기록하는 경우가 많지만, 장기적으로 5% 이상의 높은 배당률을

    보이는 전통 리츠보다도 높은 총수익률을 기록하곤 한다.

    배당수익률이 상대적으로 낮음에도 불구하고 높은수익률을 기록하는 리츠들이 존재한다는 것이다.

    결론적으로 성장형 리츠에 투자할 때는 배당수익률과 자본수익률을 모두 감안한 총수익률 관점에서 접근해야 한다. 

 

# 경제컨텐츠 유튜브 신과함께에서 나온 책 저자의 4차산업 미국리츠에 대한 영상을 참고하고,

   더 자세한 내용은 책을 통해 확인해보길 바란다! 

https://www.youtube.com/watch?v=IPmcwsHmv7U